科工館4房  苓雅買屋 / 苓雅買房 - 苓雅買房賣屋一層一戶科工館公寓3樓大4房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：598 萬
參考單價：17.03 萬/坪
地址：高雄市苓雅區樂善街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：35.12 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.85 坪
附屬建物面積：2.01 坪
共同使用：6.26 坪
土地面積：9.48 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：凱旋國小、大仁國中
鄰近公園：綠廊道公園
生活機能：大仁公寓市場
附近交通：科工館火車站、輕軌科工館站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與交通便利：位於苓雅區核心，鄰近科工館火車站及輕軌站，通勤與移動方便。生活機能成熟：鄰近大仁公寓市場、綠廊道公園，加上凱旋國小與大仁國中，子女就學或日常採買皆無虞。格局罕見隱私佳：「一層一戶」設計保證隱私，避免上下樓噪音干擾；35 坪空間規劃為 4 房 2 廳 2 衛，坪效高，適合多人口家庭。單價合理：參考單價約 17.03 萬/坪，相較同區新大樓或電梯透天，價格具吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：41 年舊房舍，可能涉及管線老舊、防水隔熱問題，居住舒適度需評估。無電梯設計：位於 3 樓/5 樓中層，爬樓梯對長者或抱小孩較不便，且搬家搬運成本較高。車位缺失：總坪數未包含車位，購屋後需自行另尋租購方案，增加額外支出。公寓型態：缺乏電梯公寓常見的公共設施與保全管理。
機會 (Opportunities)	改建潛力：位於苓雅區核心舊城區，若符合重建條件，未來可能透過都更或危老重建提升價值。裝修彈性：因無裝潢限制且格局特殊，買家可依据需求重新規劃，提升居住品質或租屋吸引力。市場缺口：一層一戶的大格局公寓在市面上較少見，對於重視隱私的家庭具獨特競爭力。
威脅 (Threats)	貸款成數影響：屋齡已達 40 年以上，銀行核貸可能會受到限制（如提高利率、降低貸款比例或缩短年限）。流動性風險：隨著時間推移，老公寓在二手市場的流通速度可能不如電梯大樓，未來轉手難度或受市場偏好影響。維護成本隱憂：舊建築可能需要預留一筆不小的整修預算來應對水電、管線等潛在問題。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件屬於「特定需求导向」的房源，對於預算有限但需要大空間且重視隱私的購屋者而言，值得列入優先考量的選項；但若是為求保值增值或方便長居的高齡家庭，則需格外謹慎。

主要理由：

性價比與格局優勢：在科工館核心生活圈能以低單價取得「一層一戶」且擁有 4 房的空間，對於多成員家庭是極具吸引力的硬實力。
交通與學校資源：捷運輕軌雙鐵、國中小學區完善，生活便利度高，支撐了房產的居住價值。
潛在風險需評估：購屋前務必確認銀行對 40 年以上建築的貸款審核條件，並預留足夠預算進行基礎整修（如水電管線、防水），否則後續居住品質與維護成本可能超出預期。若您計劃長期持有並期待未來都更機會，此物件具潛力；若僅為短期投資或自住需求單純，建議多比較新成屋價格差異後再決定。